היטל השבחה בגין עליות גג, בריכות שחיה ומרתפים באזורי מגורים יוקרתיים

מנסיוננו, בבדיקת שומות מקרקעין של שמאי מקרקעין מטעם הועדה המקומית ועריכת שומות נגדיות הידועות בשמן "שומה אחרת" ובליווי הליך הערעור עד הכרעתו על ידי שמאי מקרקעין מכריע, כהגדרתו בתיקון 84, לחוק התכנון והבניה, הבדיקות והטיעונים כפי שיפורטו להלן, נשמעות ומתקבלות, בעיקרן, על ידי שמאי המקרקעין המכריעים מה שבסופו של הליך חוסך לבעלי הזכויות עשרות אלפי שקלים לאחר ההוצאות בגין ההליך.

ברצוני להסב את תשומת לב הקוראים לנושא הדרישות המוגזמות ולעיתים הבלתי מבוססות לתשלום היטל השבחה בגין תכניות בניין עיר הדנות ב- 3 נושאים עיקריים:

·         תוספת שטחי מרתפים ותוספת שימושים במרתפים

·         תוספת בגין האפשרות להקים בריכות שחיה בחצר.

·         תוספת בגין האפשרות לנצל ו/או להקים עליות גג בגגות רעפים וגגות בטון, למטרת מגורים.

הנושא נדרש בעיקר בערי מרכז הארץ, המבוקשות והיוקרתיות, כגון רעננה, הרצליה גבעתיים ובעיקר באזורי המגורים היוקרתיים, המאופיינים בבתים צמודי קרקע חד משפחתיים.

כאשר, מתקבלת הדרישה היא בדרך כלל נעה בגבולות שבין 130,000 ₪ לכ- 200,000 ₪ לתשלום ומלווה בחוות דעת של שמאי מקרקעין מטעם העיריה.

חוות הדעת נעשות במטרה למצוא את ההשבחה ובגינה תהא הרשות רשאית לגבות היטל השבחה ולפיכך, התוצאה שחיובים ע"ס מאות אלפי שקלים מוגשים לתושבי העיר שבהרבה מקרים. כל שעושים הוא מבקשים היתר בניה ובמקרים אחרים מוכרים את הנכס שבבעלותם.

להלן ריכוז טענות נגד הדרישות:

·         התכניות בהן עסקינן הנן תכניות מתחילת שנות ה- 90 וחלקן בתחילת שנת 2000 כך שהמחירים שהשמאי נדרש עליהם הנם מלפני 10 עד 20 שנה ולכן קל יותר להתווכח ולהוכיח אחרת למשרדי שמאי מקרקעין ותיקים להם ניסיון רב בהתמודדות מול העיריה והשמאי מטעמן הן ברמת ההכרות והן בניסיון ובמידע הרב לשנים אלה.

·         שמאי המקרקעין מטעם הבעלים חייב לבקר במשרדי הועדה המקומית ולבדוק את היתרי הבניה והגרמושקות ובעיקר לצלם את גבולות המגרש שטחי הקומות והחתכים.

·         בנושא הבניה בחללי גגות רעפים מומלץ תמיד לבדוק את התאמת הוראות התכנית לתקנות התכנון והבניה אשר מציינות כלהלן:

תוספת שלישית (תקנה 19) חישוב שטחי בניה ושיעורי אגרות למתן היתר:

הגדרות:

"עלית גג – חדר או חלל הנמצא מתחת לגג ובקרבתו ותנועת אדם אפשרית על רצפתו…".

בקשה להיתר, תנאה ואגרות, סימן ב', גודלם של חלקי בניין:

"חדר בעליית גג הנועד למטרה עיקרית, גובהו המינמלי 1.80 מ', ובחלקו העליון  לפחות 2.50 מ'".

להלן פרשנות אפשרית לכדאיות ניצול חללי הגג:

הבית הבנוי כולל גג רעפים עליון, אשר חללו נמוך מגובה 1.80 מ'.

עפ"י הוראות התוכנית, סעיף 11 (א): "הוראות תוכנית זו יחולו על בניינים שהיתר הבנייה לגביהם הוצא לאחר תוקף תוכנית זו".

לאור האמור לעיל ולאור, מצבו הפיזי של הנכס, נכון למועד הקובע בנוי בית מגורים במצב פיזי טוב מאוד.

אין כל כדאיות כלכלית, בהריסת הקיים ובנייה מאולצת לצורך ניצול חלל גג רעפים לתוספת שטח שולית של 43 מ"ר המהווה 18% מבנוי הקיים.

חישוב השבחה צריך להביא בחשבון דחייה ביתרת החיים הכלכליים של הנכס. לפיכך, נכון למועד הקובע, יש לדחות את שווי הזכויות לניצול חלל גג  ב- 27 שנים בשיעור היוון של 6% (המשקף שיעור סיכון נמוך יחסית).

מהנ"ל עולה, מקדם הדחיה הנו 20%.

בהנחה, כי לאחר תום החיים הכלכליים ייהרס הבית ותחתיו יבנה בית מגורים שונה, הכולל גג רעפים משופע ניתן יהיה לבנות את יתרת שטח עלית גג של 43.8 מ"ר.

לצורך חישוב שווי מ"ר בעלית גג הבאנו בחשבון הפחתה של 35% משווי מ"ר בחדר רגיל המשקפת, גובה פנימי משתנה מיקום בקומה השלישית של הבית. 

בנוסף, הבאנו בחשבון מקדם שוליות המשקף את התרומה של תוספת הזכויות לניצול חלל גג הרעפים לעומת שטחי הבניה המאושרים, שהנם כ- 372 מ"ר, דהיינו, השטחים המוצעים מהווים 11.6% מהשטחים המאושרים.

לפיכך, המקדם בגין השוליות הנו בשיעור של 85% משווי מ"ר ממוצע.

הבאנו בחשבון כי שטח חלל גג הרעפים מהווה שטח לאחסנה במצב הקודם.

תמיד לבדוק, האם קיימת מדיניות בועדה, לא לגבות היטל השבחה בעת מכירת זכויות אלא בעת הבקשה להיתר בניה. לפיכך, לא נדרש היטל השבחה בגין תכנית זו.

·         בנושא בריכות שחיה יש להביא בחשבון את קווי הבניין וההגבלות שמציינת התכנית במיקום הבריכה.

להלן פרשנות אפשרית לכדאיות ניצול זכויות להקמת בריכת שחיה: עפ"י הוראות התוכנית ניתן לבנות בריכת שחייה עד שטח של 10% משטח המגרש ולא יותר מ- 50 מ"ר, הנמוך מבין השניים.

·         מרכיב החצר בשווי המקרקעין מהווה את משקלו המקסימלי טרם אישור התוכנית לבריכת שחייה. דעתנו כי, בגין התוכנית המתירה בריכת שחייה אין כדאיות כלכלית, מועד התכנית מהווה את שיא השפל במחירי הנדל"ן.

הבאנו בחשבון, כי בשכונה, מיקום נשוא חוות הדעת, לא הוקמו בריכות שחיה על מגרשים הקטנים מ- 500 מ"ר. דעתנו, לא קיימת כדאיות כלכלית לניצול זכויות אלה, נכון למועד הקובע, בגין עלויות גבוהות ותחזוקה שוטפת ואובדן חצר. חישוב השבחה הנו תאורטי בלבד.

·         הבאנו בחשבון את מגבלות קווי הבניין. לפיכך, דעתנו כל ניסיון להקמת בריכת שחיה מבטל חצר הכרחית, יודגש, החצר מטופחת ומנוצלת במלואה.

·         הבאנו בחשבון עלויות בניה והתאמה. לפיכך חייבים להביא בחשבון הפחתה בגין פיתוח ומבנה בשיעור של כ- 50%. כוללות, עבודות עפר, בטון, ציפויים, מסגרות, אינסטלציה, מערכות ניקוי וחשמל. נכון למועד הקובע לא קיימת כל כדאיות כלכלית, היות ובשוק המקרקעין קיימת ירידת מחירים מתמשכת.

·         הבאנו בחשבון כי העלויות אינן רק למטרת הבניה וההקמה, אלא נדרשת אחזקה שוטפת, שהנה יקרה ביותר. ובנוסף עלויות המים הנן הולכות וגדלות.

·         בנושא המרתפים, תשומת הלב כי בדרך כלל קיימות תכניות ישנות אשר איפשרו הקמת מרתפים ולכן התוספת הנה שולית. יתרה מכך בהרבה מקרים קיים בית בנוי ולעיתים אף מרתף בנוי ולפיכך אין כל כדאיות כלכלית בבנית קומת מרתף.  קומת מרתף אחת בקנטור הקומה שמעל, בגובה 2.20 מ'. התכנית מתירה תוספת של 30 ס"מ לגובה הקומה בלבד. תוספת של 13.5% בגובה המרתף. בעת כניסתה לתוקף של התוכנית השימוש "המיטבי" מביא בחשבון את שטחי הבית הבנוי ומצבו הפיזי.

להלן פרשנות אפשרית לכדאיות המרתפים:

·         שטח המרתף לחישוב ההשבחה הנו, שטח החללים לחדרים במרתף נטו, ללא חלל פיר מעלית, ממ"ד, חלל המחסן וחלל החצר לגביהם אין משמעות לתוספת הגובה. בהפחתת שטחים אלו, השטח האפקטיבי המושפע מתוספת הגובה הנו כ- 40% משטח המרתף ברוטו ולפיכך, 92 מ"ר בלבד.

·         הובאנו בחשבון, כי תוספת הגובה בחלל קומת המרתף אינה מביאה לשינוי במיקום חלונות המרתף וגודלם, החשיפה לאור ולאוויר אינה משתנה היות והתוספת של 0.3 מ' הנה, כתוצאה של הנמכת הרצפה, חפירת המרתף לעומק של 2.50 מ' לעומת, חפירת המרתף לעומק של 2.20 מ' במצב הקודם.

·         הובא בחשבון כי הגבהת המרתף מצריכה התאמות ועליות בנייה גבוהות כגון, חפירה לעומק נוסף והגדלת שטח החפירה דבר המצריך תמיכה נוספת של דפנות הבור ותוספת בטון.

·         לפיכך, נכון למועד הקובע, יש לדחות את שווי התוספת השולית בגובה המרתף בכ- 24 שנים בשיעור הוון 6% (המשקף שיעור סיכון נמוך יחסית) מהנ"ל עולה, מקדם הדחיה הנו 25%.

כללי:

שומות נגדיות ל-היטל השבחה ושומות לאומדן ירידת ערך נערכות על ידי משרדנו, הן עבור לקוחות מסחריים והן עבור לקוחות פרטיים. למשרדנו ניסיון רב תחומי ובין לקוחותינו מנויים בנקים, חברות מסחריות פרטיות , חברות בורסאיות, גופים שונים ואנשים פרטיים.